Кредит под залог недвижимости — ипотечный кредит

Что такое кредит под залог недвижимости?

Кредит под залог недвижимости (ипотечный кредит, hüpoteeklaen) — это кредит, обеспечением которого служит ипотека на принадлежащую вам недвижимость. В отличие от жилищного кредита, деньги не обязательно тратить на покупку недвижимости — кредит можно использовать, например, на ремонт, покупку дачи, объединение долгов или развитие бизнеса.

Сумма кредита зависит от рыночной стоимости залога: банки обычно выдают до 70–80 %, а кредитные компании — до 75 % стоимости залога. Срок кредита может составлять до 20–30 лет, а ставка обычно складывается из маржи и 6-месячного Euribor.

Калькулятор кредита под залог недвижимости

Как выбрать кредит под залог недвижимости

Сравнивайте ставку затратности: она включает проценты и платы. Учтите, что ставка такого кредита обычно плавающая: маржа в договоре фиксирована, но 6-месячный Euribor меняется каждые шесть месяцев. Например, в типовом примере кредита под залог недвижимости Bigbank ставка — 8,753 % (маржа + 6-месячный Euribor), ставка затратности — 9,39 %.

При покупке жилья молодая семья, молодой специалист или многодетная семья могут воспользоваться поручительством Фонда предпринимательства и инноваций (EIS, бывший KredEx) — тогда достаточно меньшего самофинансирования. Подробнее — на странице ипотека.

Как оформить кредит под залог недвижимости

Порядок оформления такого кредита отличается от других видов кредитов. Чтобы подать заявку, выполните следующие шаги:

1. Выберите кредитора и предложение: сравните разных кредиторов и их условия и выберите подходящее.
2. Подайте заявку: заполните заявку онлайн или в отделении банка и приложите необходимые документы и данные. Дождитесь ответа кредитора и первого предложения. Если ответ положительный, можно переходить к заключению договора.
3. Заключите договор: внимательно прочитайте условия договора и подпишите его цифровой подписью или у нотариуса. Оплатите плату за договор и другие необходимые платы. Также установите ипотеку на залоговую недвижимость у нотариуса или в цифровом виде.
4. Получите деньги: после заключения договора и установления ипотеки сумма кредита перечисляется на ваш расчётный счёт.
5. Возвращайте кредит: следите за графиком платежей и вносите ежемесячные платежи вовремя.

Требования к заявителю

Кредит под залог недвижимости могут оформить как частные лица, так и предприятия. Условия у кредиторов разные, но обычно оценивают:

• Залог: недвижимость в Эстонии, стоимость которой определяется актом оценки; у некоторых кредитных компаний есть минимальная стоимость (например, у Hüpoteeklaen — 10 000 €).
• Платёжеспособность: стабильный и подтверждаемый доход и имеющиеся обязательства.
• Кредитная история: при действующих платёжных нарушениях кредит обычно не выдают.
• Для предприятия: годовые отчёты и денежный поток; часто владельцы должны поручиться за кредит.

Какие документы нужны

Для заявки нужно предоставить кредитору документы и данные, которые могут различаться в зависимости от кредитора и цели кредита, но обычно требуются следующие:

• Частным лицам: документ, удостоверяющий личность, декларация о доходах и обязательствах, выписка со счёта за последние шесть месяцев, данные и документы о залоге (например, договор купли-продажи или акт оценки), полис страхования жизни (если требуется).
• Предприятиям: регистрационная карточка, годовые отчёты за последние два года, баланс и отчёт о прибыли за последние шесть месяцев, выписка со счёта за последние шесть месяцев, данные и документы о залоге (например, договор купли-продажи или акт оценки), бизнес-план (если требуется).

Оформление кредита под залог недвижимости требует тщательной подготовки и сбора документов. Это не тот кредит, который можно оформить за 15 минут.

Обычные суммы кредита

В нашем сравнении сумма кредита под залог недвижимости — от 2000 € (Hüpoteeklaen) до 2 000 000 € (Omega Laen). Минимальная сумма в банках обычно 7500–30 000 €. Сумма кредита не может превышать определённую долю рыночной стоимости залога — в банках обычно до 70–80 %, в кредитных компаниях до 75 %.

Не занимайте больше, чем вам нужно и чем вы сможете вернуть. Помимо процентов учитывайте плату за договор, нотариальную плату, госпошлину, акт оценки и расходы на страхование.

Погашение и графики платежей

Кредит обычно погашается по графику — аннуитетному или с равными частями основного долга.

• При аннуитетном графике ежемесячный платёж одинаковый. В начале погашения бо́льшая часть платежа приходится на проценты, а со временем доля основного долга растёт.
• При графике с равными частями основного долга вы каждый месяц платите одинаковую часть основного долга, но так как проценты начисляются на оставшуюся сумму, первые платежи больше, а со временем уменьшаются.

Что будет, если возникнут проблемы с погашением?

Невозврат кредита под залог недвижимости может иметь серьёзные последствия и для вас, и для вашего залога. Если вы не можете вернуть кредит, кредитор может:

• потребовать досрочного погашения кредита;
• реализовать залог — то есть продать залоговую недвижимость, чтобы покрыть долг;
• кроме того, невозврат кредита, конечно, повлияет на ваш кредитный рейтинг.

Поэтому не возвращать кредит очень рискованно и нежелательно.

Что делать при трудностях с платежами

Если у вас возникли трудности с платежами, как можно скорее обратитесь к своему кредитору и ищите решение. Возможные варианты:

• платёжные каникулы;
• продление срока кредита;
• рефинансирование кредита;
• поиск дополнительного дохода.

Кредит под залог недвижимости для предприятия

Как мы уже упоминали, кредит под залог недвижимости могут оформить и предприятия, если они соответствуют требованиям кредитора. Он может понадобиться, например, для развития бизнеса, инвестиций, объединения прежних кредитов или других крупных расходов. Для этого фирма предоставляет кредитору данные и документы предприятия, а также данные и документы о залоге, а владельцы фирмы поручаются за кредит. Подробнее — на странице кредит для предприятия.

Кредит под залог недвижимости или жилищный кредит — в чём разница?

Оба кредита обеспечены недвижимостью, но главное различие между ними — в цели:

• Жилищный кредит предназначен именно для покупки, строительства или ремонта жилья. Деньги обычно можно тратить только на расходы, связанные с недвижимостью.
• Кредит под залог недвижимости — более широкое понятие: это кредит с недвижимостью в качестве залога, цель которого не ограничена. Его можно использовать на что угодно, например на консолидацию долгов, бизнес-инвестиции или личные расходы.

Долевая собственность и кредит под залог недвижимости

Долевая собственность (kaasomand) — вид собственности, при котором общая вещь (например, недвижимость) одновременно принадлежит двум или более лицам в идеальных долях. Она может возникнуть, например, при наследовании, при возврате имущества нескольким лицам или при покупке одного недвижимого имущества несколькими лицами.

Купить или продать долю сложнее, чем квартирную собственность. Покупая такое имущество, учитывайте, что без порядка пользования банк может не выдать жилищный кредит, и тогда, возможно, всю сумму придётся оплатить из собственных средств.

Если порядок пользования долевой собственностью закреплён нотариально, банк охотнее выдаёт кредит. Нотариальный порядок пользования показывает, какая часть недвижимости находится в исключительном пользовании того или иного совладельца, а какие части остаются в общем пользовании. Такое соглашение оформляется у нотариуса и вносится в поземельную книгу.

Если вы планируете купить квартиру или недвижимость в долевой собственности с банковским кредитом, важно выяснить, есть ли нотариальный порядок пользования и внесён ли он в поземельную книгу.