Ипотека и жилищные кредиты в Эстонии

Что такое жилищный кредит (ипотека)?

Жилищный кредит, или ипотека, — это кредит на покупку, строительство или ремонт недвижимости. Для него нужно самофинансирование: по правилам Банка Эстонии — не менее 15 % стоимости недвижимости или 10 %, если у кредита есть поручительство EIS (для многодетных семей — 5 %). Платежи по кредитам могут составлять до 50 % вашего чистого дохода, а максимальный срок кредита — 30 лет. Покупаемая или ремонтируемая недвижимость остаётся обеспечением кредита, и на неё устанавливается ипотека в пользу кредитора.

В русской речи в Эстонии «ипотекой» обычно называют сам жилищный кредит, хотя юридически ипотека — это залог недвижимости в пользу банка.

Жилищные кредиты банков Эстонии

Ставка жилищного кредита состоит из маржи банка и 6-месячного Euribor. Маржа индивидуальна и зависит от вашего дохода, самофинансирования и недвижимости; в таблице указана минимальная маржа, опубликованная банками. Самофинансирование во всех банках — не менее 15 % или 10 % с поручительством EIS.

Кредитный калькулятор Laenkohe.ee

Условия жилищного кредита

Сумма кредита и условия погашения определяются исходя из согласованной ставки, срока кредита и финансового положения заёмщика. Жилищный кредит может быть с фиксированной или с плавающей ставкой.

Кредит на покупку жилья можно сочетать с кредитом под залог недвижимости. Это помогает осуществить мечту о собственном доме и даёт капитал, необходимый для покупки или ремонта жилья.

Процентная ставка жилищного кредита

Ставка жилищного кредита — это процент, который банк берёт за пользование заёмной суммой. Она может быть фиксированной или плавающей:

• Фиксированная ставка остаётся неизменной в течение согласованного периода (например, первых 5 лет) и даёт уверенность, что ежемесячный платёж не изменится.
• Плавающая ставка состоит из маржи и 6-месячного Euribor. Euribor меняется, и банк каждые 6 месяцев пересчитывает платёж по новому Euribor.

Пример: жилищный кредит 150 000 € на 30 лет, маржа 1,5 % и 6-месячный Euribor 3,014 % (5.11.2026). Общая ставка — 4,514 %, ежемесячный платёж — 761,28 €. Если Euribor вырастет на 1 процентный пункт, платёж увеличится до 853,00 €, то есть примерно на 92 €. Если Euribor снизится на 1 процентный пункт, платёж уменьшится до 674,74 €.

Как получить выгодный жилищный кредит

Выгодный жилищный кредит — это обычно банковский кредит с низкой ставкой, гибкими условиями и небольшими дополнительными расходами, такими как платы за услуги и страховые взносы. Выгодный кредит на покупку жилья помогает снизить стоимость кредита и сделать покупку или ремонт жилья доступнее.

Получение выгодного жилищного кредита зависит от нескольких факторов. Вот главное:

1. Сравните разные банки и финансовые учреждения, чтобы найти подходящие ставки и условия. Изучите их сайты, запросите предложения и сравните их между собой. Это можно бесплатно сделать на нашем сайте laenkohe.ee.
2. Кредитный рейтинг играет важную роль при определении условий и ставки. Позаботьтесь о хорошей кредитной истории: оплачивайте счета вовремя и уменьшайте задолженности.
3. Большее самофинансирование (первый взнос) может помочь получить более выгодный кредит, так как снижает риск кредитора. Если есть возможность, рассмотрите больший первый взнос.
4. Пользуйтесь кредитными калькуляторами, чтобы рассчитать платежи и проценты и сравнить разные предложения. Это поможет найти подходящее и выгодное предложение.

Жилищный кредит без первого взноса

Жилищный кредит совсем без первого взноса в Эстонии, как правило, не выдают. По правилам Банка Эстонии самофинансирование должно составлять не менее 15 % стоимости недвижимости. С меньшим первым взносом кредит можно получить двумя способами:

• С поручительством EIS самофинансирование — 10 %, для многодетных семей — 5 %. Поручительство оформляется через банк вместе с кредитом.
• С дополнительным обеспечением — например, по данным Swedbank первый взнос может быть 0 %, если вы дополнительно предложите в залог другую недвижимость.

Брать малый или быстрый кредит, чтобы покрыть первый взнос, не стоит: это увеличивает ежемесячные расходы, банк учтёт и этот кредит в ваших обязательствах, и из-за этого решение по кредиту может быть отрицательным.

Жилищный кредит под залог недвижимости

При жилищном кредите под залог недвижимости обеспечением служит недвижимость, например жилая или коммерческая. Это значит, что вы даёте кредитору право использовать недвижимость в качестве обеспечения.

Такой кредит может дать ряд преимуществ. Поскольку недвижимость служит обеспечением, кредитор чувствует себя увереннее и может предложить более выгодные условия.

Важно понимать, что кредит под залог недвижимости связывает недвижимость с кредитом: если вы не сможете вернуть кредит, кредитор может принять правовые меры, включая принудительную продажу недвижимости, чтобы покрыть своё требование.

Жилищный кредит на недвижимость для сдачи в аренду

Такой кредит можно использовать для покупки или ремонта недвижимости, которую вы планируете сдавать в аренду. Он предназначен для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость, чтобы сдавать её.

Жилищные кредиты известных банков

Маржи, суммы кредитов, платы за договор и типовые примеры банков собраны в таблице выше и в списке сравнения. Все банки исходят из требований Банка Эстонии: кредит можно получить на сумму до 85 % стоимости недвижимости, с поручительством EIS — до 90 % (для многодетных семей — до 95 %).

Различия скорее в условиях. Например, при жилищном кредите Bigbank с особым графиком в начальный период вы платите только проценты, но такой кредит нельзя сочетать с поручительством EIS. Минимальные суммы кредита банков приведены ниже в разделе «Максимальная сумма жилищного кредита».

Условия и типовые примеры банков: LHV, Swedbank, Coop Pank, SEB, Bigbank, Citadele, Luminor.

Поручительство EIS для жилищного кредита

Поручительство EIS (бывший KredEx) по жилищному кредиту предназначено для тех, кто хочет взять кредит на покупку нового жилья или ремонт имеющегося и уменьшить первоначальный взнос. Оно позволяет получить кредит с меньшим самофинансированием, что особенно полезно молодым семьям, молодым специалистам и другим целевым группам. Основные условия поручительства EIS:

• Самофинансирование: как правило, не менее 10 % стоимости залогового имущества, для многодетной семьи — не менее 5 %.
• Размер поручительства: до 24 % стоимости залогового имущества, но не более 20 000 €; для многодетной семьи — до 40 %, но не более 50 000 €. Покупателю энергоэффективного жилья или тому, кто реконструирует жильё до энергоэффективного, поручительство может быть предоставлено до 50 000 €.
• Плата за поручительство: 3 % от суммы поручительства, единовременно при заключении договора; для многодетной семьи — 2 %.

За поручительством EIS нужно обращаться в банк: кредит и поручительство оформляются через банк. Имущество, купленное с поручительством, нельзя сдавать в аренду, а залоговое имущество нужно застраховать. Подробные условия — на сайте EIS.

Как оформить кредит на покупку жилья

Оформление жилищного кредита включает несколько шагов. Вот краткий обзор:

1. Оцените своё финансовое положение: перед подачей заявки оцените свои доходы, расходы и сбережения. Убедитесь, что у вас достаточно средств для первого взноса и ежемесячных платежей.
2. Соберите необходимые документы: обычно нужны документ, удостоверяющий личность (паспорт или ID-карта), подтверждение дохода (справка о зарплате, налоговая декларация) и акт оценки недвижимости.
3. Выберите подходящего кредитора: изучите предложения разных банков и кредиторов. Сравните ставки, условия и дополнительные платы.
4. Подайте заявку: заполните заявку в выбранном банке или у кредитора и предоставьте все необходимые документы и данные.
5. Оценка кредитором: банк оценивает вашу кредитоспособность и стоимость недвижимости.
6. Получение предложения: если банк одобрит заявку, вы получите индивидуальное предложение с условиями кредита, ставкой и графиком погашения.
7. Подписание договора: если предложение вас устраивает, подпишите кредитный договор. Обычно нужно также оплатить плату за договор и другие связанные расходы.
8. Выплата кредита: после подписания договора сумма кредита перечисляется на ваш счёт или напрямую продавцу.
9. Начало погашения: начните вносить ежемесячные платежи по согласованному в договоре графику.

Калькулятор жилищного кредита

Платежи, ставку и другие важные показатели можно рассчитать в калькуляторах банков:

1. Калькулятор Luminor
2. Калькулятор Swedbank
3. Калькулятор SEB

Максимальная сумма жилищного кредита

Максимальная сумма жилищного кредита зависит от двух вещей: стоимости недвижимости (кредит до 85 %, с поручительством EIS — до 90 %) и вашего дохода (все платежи по кредитам вместе — до 50 % чистого дохода). В кредитном калькуляторе банка, например в калькуляторе Swedbank, можно увидеть примерный максимум по вашему доходу.

Как кредитор рассчитывает максимальную сумму кредита по доходу, читайте на странице максимальная сумма кредита.

Минимальная сумма кредита в банках разная: в Coop Pank — 10 000 €, в SEB — 15 000 €, в LHV и Swedbank — 20 000 €, в Holm Bank — 25 000 €, в Bigbank — 30 000 €.

Часто задаваемые вопросы

Какие бывают виды жилищных кредитов?

Они различаются, но самые распространённые виды такие:

• Кредит под залог недвижимости обеспечен недвижимостью, обычно жильём.
• Кредит на строительство предназначен для строительства нового дома.
• Кредит на ремонт — для ремонта или улучшения имеющейся недвижимости.
• Кредит на обустройство — для обстановки жилья.

Что такое ипотека и как она связана с жилищным кредитом?

Ипотека — это обеспечение кредита, обычно недвижимость, которую вы покупаете или которой уже владеете. Если вы берёте кредит на покупку жилья с ипотекой, ваше жильё служит обеспечением: если вы не вернёте кредит вовремя, кредитор вправе продать ваше жильё.

Как ставка влияет на жилищный кредит?

Ставка — это цена заёмных денег. У жилищных кредитов ставка может быть фиксированной (не меняется в течение согласованного периода) или плавающей (меняется вместе с рыночными условиями). Она влияет на ваши ежемесячные платежи и на общую сумму к оплате.

Какой ежемесячный платёж у жилищного кредита 150 000 €?

При кредите на 30 лет с маржой 1,5 % и 6-месячным Euribor 3,014 % (5.11.2026) платёж составляет около 761,28 €. Если Euribor изменится на 1 процентный пункт, платёж изменится примерно на 87–92 €.